Electricité, gaz : deux nouveaux diagnostics pour la location

Au moment de la signature du contrat de location, le propriétaire bailleur doit remettre à son locataire un dossier de diagnostic technique regroupant actuellement plusieurs diagnostics : le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui indique la classe énergétique du logement et renseigne sur les charges prévisionnelles de chauffage, l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) indiquant si le logement se situe ou non dans un périmètre d’exposition à un ou plusieurs risques, le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) concernant la présence éventuelle de plomb dans les revêtements si le logement est ancien, un dossier amiante pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur à 1997 et la surface habitable.

Pour toute location vide ou meublée d’un logement, la loi ALUR prévoit d’ajouter un état de l’installation intérieure d’électricité et un état de l’installation gaz. Ils doivent être réalisés sur les parties privatives du logement. Ces deux nouveaux diagnostics sont déjà obligatoires dans le cadre d’une vente.

Une information objective du locataire

Les critères du logement décent exigent que les réseaux et branchement d’électricité et de gaz soient « conformes aux normes de sécurité définis par les lois et règlements » et soient « en bon état d’usage et de fonctionnement ».

Concernant l’installation électrique, il s’agit de la norme XP C 16-600. Le diagnostic obligatoire devrait donc, pour les installations datant de plus de 15 ans, détecter les anomalies et défauts susceptibles de présenter un danger pour les occupants du logement. Pour que le logement soit considéré comme décent, le réseau électrique doit également permettre « l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».

En ce qui concerne l’état de l’installation intérieure gaz, le diagnostic destiné à la location aura pour objectif, comme celui destiné à la vente, d’éviter, ou au moins de limiter les risques d’explosion ou d’intoxication au gaz du fait d’installations défectueuses. Une attention particulière devrait être portée sur la ventilation, la tuyauterie fixe, la combustion des appareils et leur raccordement, mais aussi l’état des tuyaux souples ou flexibles d’alimentation des appareils fonctionnant au gaz afin d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

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Le point sur les charges locatives

Les charges locatives sont engagées et payées par le propriétaire et répercutées ensuite sur le locataire. Les règles en sont définies par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et une liste exhaustive des charges récupérables est donnée par le décret du 26 août 1987, modifié par plusieurs décrets successifs.

La provision pour charges payée en même temps que le loyer est fixée en fonction des dépenses de l’année précédente.

Afin de procéder à la régularisation annuelle et établir le décompte de charges communiqué au locataire, votre gestionnaire doit pouvoir disposer dans les meilleurs délais des justificatifs de la taxe foncière et des charges de copropriété.

A cette occasion, nous vous rappelons que votre gestionnaire peut se charger de régler pour votre compte la taxe foncière et les charges de copropriété de votre bien immobilier en gestion.

Il est à noter que la loi ALUR a réduit le délai de prescription à 3 ans pour la régularisation tardive des charges. Les pièces justificatives des charges locatives doivent désormais être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois.

Le déficit foncier est perdu si la location s’arrête

Le régime réel d’imposition vous permet de déduire de vos revenus fonciers la plupart des charges liées à la gestion de votre bien ainsi que les dépenses de travaux et les intérêts d’emprunt.
Le calcul s’effectue en deux temps. Le revenu brut est d’abord réputé compenser les intérêts d’emprunt. L’éventuel déficit est déductible uniquement de vos revenus fonciers des dix années suivantes et ne peut pas s’imputer sur votre revenu global.

Dans un second temps, le déficit foncier qui résulte des autres dépenses déductibles est imputable sur le revenu global de l’année dans la limite de 10 700 euros (ou 15 300 euros en cas d’amortissement Périssol). Si votre revenu global est insuffisant pour absorber ce déficit, vous pourrez reporter le solde sur votre revenu global des six années suivantes. La part du déficit qui excède les 10 700 euros (ou 15 300 euros) sera déductible uniquement de vos revenus fonciers des dix prochaines années.

Toutefois, le Code général des impôts précise que l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global n’est possible que si le bien reste affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation du déficit sur le revenu global. Si la location s’arrête avant ce délai, l’imputation du déficit foncier est remise en cause : non seulement les déficits fonciers restant à imputer ne peuvent plus l’être, mais le revenu imposable des années précédentes est reconstitué. L’intégralité du déficit foncier est donc perdue.
Une réponse ministérielle de mai 2016 rappelle qu’il ne peut être dérogé à ces règles.

TRAVAUX REALISES PAR LE LOCATAIRE POUR ADAPTER UN LOGEMENT AU HANDICAP

Le décret du 29 septembre 2016 précise les conditions d’application de la loi du 28 décembre 2015.
Il dresse une liste limitative de travaux que peut réaliser le locataire à ses frais. Il indique que pour obtenir l’accord tacite du bailleur, le locataire doit faire sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception, décrire précisément les travaux, donner le nom de l’entreprise qui va les réaliser et faire référence aux textes de loi. A défaut de réponse dans les quatre mois, la demande est réputée accordée. Dans les deux mois suivant la fin des travaux, il doit attester auprès du bailleur que les travaux sont conformes à ce qui a été autorisé.

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