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EDITORIAL

Loi ALUR, suite

Une autre nouveauté de la loi ALUR entre en application : d’ici le 31 décembre 2016, les syndics devront inscrire au registre national d’immatriculation les copropriétés de plus de 200 lots principaux qu’ils gèrent. Les copropriétés de plus de 50 lots seront immatriculées avant fin 2017 et les autres avant fin 2018. La carte d’identité de chaque copropriété comportera des informations sur sa situation financière et sur l’état de l’immeuble.

L’objectif annoncé de cette immatriculation est de permettre aux pouvoirs publics de mieux connaître l’état des copropriétés afin de réduire le nombre de copropriétés dégradées. Paradoxalement, cette immatriculation n’apporte pas grand-chose aux copropriétaires eux-mêmes puisqu’ils n’auront pas accès au registre d’immatriculation. Seuls les acquéreurs recevront une fiche synthétique, dont le contenu est encore à définir par décret.

En revanche, pour le syndic, cette nouvelle obligation représente une charge de travail supplémentaire, qui va commencer dans la précipitation car à ce jour l’outil nécessaire n’est pas encore opérationnel et les modalités de gestion du registre ne sont toujours pas définies. Il devra ensuite actualiser les données chaque année après l’arrêté des comptes.

François MALBET

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L’ASSURANCE MULTIRISQUE IMMEUBLE

Pour éviter à la copropriété d’avoir à supporter les conséquences financières de certains sinistres ou accidents, le syndic souscrit une assurance multirisque immeuble pour le compte du syndicat des copropriétaires.
L’assurance de l’immeuble couvre les dégâts matériels subis dans les parties communes ou privatives en cas d’incendie, foudre, explosion, dégâts des eaux, tempête, grêle, neige sur les toitures ou catastrophes naturelles. Elle couvre aussi le vol et le bris de glace.
La responsabilité civile de l’ensemble des copropriétaires est engagée vis-à-vis des tiers et sera couverte par l’assurance multirisque immeuble en cas de sinistre provoqué par les bâtiments ou les personnes au service de l’immeuble.
Le montant de la prime varie en fonction des risques couverts, mais aussi de la fréquence des sinistres indemnisés au cours des dernières années. La présence en pied d’immeuble de certaines activités susceptibles d’aggraver le risque d’incendie ou d’explosion peut également entraîner une majoration du coût de l’assurance.


L’immatriculation des copropriétés

En s’inspirant du registre du commerce, qui regroupe les informations sur les sociétés, la loi ALUR a créé un registre national d’immatriculation des copropriétés dont les modalités de gestion et de consultation sont encore à préciser.

Une obligation pour le syndic

Les syndics devront immatriculer les copropriétés qu’ils gèrent et assurer ensuite les mises à jour ultérieures. Cette immatriculation obligatoire concerne les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation. Elle est assortie de sanctions, pour le syndic (astreinte de 20 euros par lot et par semaine de retard) et pour les copropriétaires qui seraient privés de toute possibilité de subvention (Anah, éco-prêt, etc.).
Trois échéances sont prévues : les copropriétés de plus de 200 lots principaux d’habitation (et éventuellement bureaux et commerces) devront être immatriculées avant le 31 décembre 2016. Avant fin 2017, ce sera le tour des copropriétés de plus de 50 lots, enfin toutes les autres devront être immatriculées avant fin 2018.

Suite de l’article

 

RÉNOVATION : LES TRAVAUX D’ISOLATION DEVIENNENT OBLIGATOIRES

Isoler pour consommer moins d’énergie : l’idée a fait son chemin, le consensus est général, mais les copropriétaires ont encore du mal à prendre la décision d’engager des travaux perçus comme complexes et coûteux. La loi sur la transition énergétique votée en août 2015 les oblige à passer à l’action.

L’obligation d’embarquer des travaux d’amélioration de la performance énergétique en cas de travaux importants entre en vigueur au 1er janvier 2017. L’objectif est de profiter de la réalisation de certains travaux sur les façades ou les toitures de l’immeuble pour engager en même temps des travaux d’économie d’énergie. Dans les zones très exposées au bruit routier, ferroviaire ou à proximité d’un aéroport, la loi prévoit d’associer également des travaux d’isolation acoustique. Un décret du 14 juin 2016 précise les travaux concernés et un arrêté définira les seuils à respecter.

Embarquer l’isolation avec les travaux

Pour les travaux de ravalement et de toiture, l’obligation d’isolation s’applique aussi bien aux bâtiments à usage d’habitation qu’aux bureaux, commerces et hôtels mais des exceptions sont prévues.

Une obligation nuancée par des exceptions

Le décret du 30 mai 2016 précise les modalités d’application de cette obligation d’isolation qui concerne :
• les travaux de ravalement (parois de locaux chauffés donnant sur l’extérieur) concernant au moins 50 % de la façade ;
• la réfection de toiture sur au moins 50 % de la surface ;
• l’aménagement de locaux (combles, garage ou autre pièce non habitable d’au moins 5 m2) afin de les rendre habitables.

Le décret du 30 mai 2016 prévoit également plusieurs exceptions :
• en cas de risque de pathologie du bâti liée à tout type d’isolation, ce qui devra être justifié par un homme de l’art dans une note argumentée  ;
• si les travaux d’isolation ne sont pas conformes à des servitudes ou aux dispositions législatives et réglementaires relatives au droit des sols, au droit de propriété ou à l’aspect des façades et à leur implantation ;
• si les travaux d’isolation entraînent des modifications de l’aspect de la construction en contradiction avec les prescriptions prévues notamment pour les secteurs sauvegardés ;
• s’il existe une disproportion manifeste entre les avantages de l’isolation et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale.
En revanche, pour faciliter la mise en Ĺ“uvre de l’isolation thermique par l’extérieur des façades ou par surélévation des toitures, un décret du 17 juin 2016 permet de déroger au plan local d’urbanisme (PLU). Les dépassements autorisés au-delà des limites du PLU sont limités à 30 centimètres au maximum.

Une approche globale de la rénovation

Si l’idée d’une obligation suscitait l’inquiétude, ses modalités sont plutôt raisonnables. Les exceptions prévues par le décret permettent de respecter la qualité architecturale des bâtiments et d’éviter les dépenses déraisonnables.

Dans la pratique, le contexte est favorable aux travaux qui pourraient contribuer à la réduction de la consommation énergétique de l’immeuble. La loi sur la transition énergétique a assoupli les conditions de majorité pour décider les travaux en assemblée générale et prévoit diverses mesures d’accompagnement en lien avec le programme « Habiter mieux » de l’Anah.

En associant des travaux d’isolation thermique à un simple ravalement, les copropriétaires bénéficient d’avantages supplémentaires (TVA au taux réduit de 5,5 % au lieu de 10 %, possibilité de financer l’opération avec un éco-prêt à taux zéro, crédit d’impôt développement durable et certificats d’économie d’énergie) qui, au final peuvent réduire sensiblement le coût de revient de l’opération.

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