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Stabilité du régime des plus-values immobilières

Ces dernières années, le régime d’imposition des plus-values immobilières est demeuré remarquablement constant dans ces principes. Et il le restera puisqu’il ne rentre pas dans le champ d’application du prélèvement forfaitaire unique (PFU) communément dénommé Flat tax. En ces temps de réformes et de changements fiscaux, le fait mérite d’être souligné.

Les plus-values immobilières continueront d’être taxées au titre de l’impôt, d’être soumises aux prélèvements sociaux et de bénéficier d’abattements liés à leur durée de détention, voire même d’être totalement exonérées. Seule l’augmentation de la CSG prévue dans le projet de loi de financement de la Sécurité sociale viendra impacter leur fiscalité, en 2018.
L’investissement immobilier ne pouvant se concevoir que dans le temps, cette stabilité est plutôt une bonne nouvelle.

Valérie CARLE

En 2018, le régime des plus-values immobilières reste stable

Les plus-values immobilières connaissent un régime spécifique d’imposition. Elles sont soumises à l’impôt au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux (17.20 % au 1er janvier 2018). Mais elles bénéficient d’abattement en fonction de la durée de détention du bien et de diverses exonérations.

Comment se calcule une plus-value immobilière ?

Pour connaître le montant de la plus-value qui servira d’assiette à la taxation, il faut déterminer la plus-value brute. Elle correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix de cession est indiqué dans l’acte de vente. Il est, soit majoré en fonction des charges ou indemnités dues par l’acheteur au vendeur, soit minoré en fonction des frais supportés par le vendeur (par exemple, le coût des diagnostics obligatoires).

Le prix d’acquisition figure dans l’acte d’achat. Il est augmenté des frais d’acquisition (pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7.5 %) et du montant des travaux de valorisation réalisés sur le bien. Lorsque le bien est issu d’une succession ou d’une donation, le prix correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de succession ou de mutation à titre gratuit.

Différents abattements, en fonction de la durée de détention du bien, s’appliquent au chiffre ainsi obtenu.

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Un loyer impayé peut-il être déduit du dépôt de garantie ?

La jurisprudence le rappelle régulièrement, le locataire est tenu de payer l’intégralité de son loyer pendant toute la durée du bail. En cours de bail ou s’il a donné son préavis, il ne peut s’exonérer du paiement d’une mensualité sous prétexte qu’il a versé un dépôt de garantie. Cette somme ne peut en aucun cas se substituer à un loyer puisqu’elle ne sert pas seulement à garantir celui-ci mais aussi à couvrir tous les manquements à l’exécution des obligations locatives, comme les défauts d’entretien du logement.
Si à la fin du bail, il reste un loyer impayé, le bailleur peut légitimement retenir cette somme sur le dépôt de garantie puisque l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit sa restitution « déduction faite, des sommes restant dues au bailleur ». Il doit justifier cette retenue par un courrier envoyé au locataire sortant.

Le PEL soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) en 2018

Très populaire, le Plan d’Epargne Logement (PEL) a servi ces dernières années autant de tremplin pour un projet immobilier que de pur produit d’épargne. Mais la mise en place du prélèvement forfaitaire unique (PFU, appelée aussi Flat tax) risque de changer la donne.

Les intérêts des PEL ouverts à partir du 1er janvier 2018, seront soumis dès la première année au PFU de 30 %. Actuellement, ces revenus sont exonérés d’impôts les douze années qui suivent leur ouverture. Les PEL ouverts avant le 1er janvier 2018 resteront exonérés jusqu’à la veille de leur douzième année de détention. Au-delà, ils seront soumis à la PFU. Par contre, dès janvier prochain, ils subiront l’augmentation des prélèvements sociaux qui passeront de 15.5 % à 17.2 %.

Toutefois, le PFU sera optionnel. Un contribuable peut toujours choisir l’application du barème progressif de l’impôt sur les revenus si celui-ci lui est plus favorable. Mais il doit en faire la demande auprès de son centre des impôts.

A savoir sur le Prélèvement à la source

Début 2017, nous vous donnions les modalités du prélèvement à la source des revenus fonciers qui devait être mis en place au 1er janvier 2018.

Le prélèvement à la source n’est pas abandonné mais reporté d’un an. Il interviendra au 1er janvier 2019 sur les revenus de 2019, après une phase d’expérimentation en 2018 avec des entreprises volontaires. Le report a été rendu effectif par l’ordonnance n° 2017-1390 du 22 septembre 2017.

En 2018, les contribuables déclarent donc leurs revenus 2017 et payent leur impôt sur le revenu de 2017 selon les règles actuellement en vigueur. Les acomptes provisionnels de février et mai sont conservés. Et après la déclaration des revenus 2017 adressée au printemps 2018, le fisc appliquera le barème de l’impôt 2018 pour calculer le montant du solde de l’impôt 2018.

A partir de janvier 2019, la mise en place du prélèvement à la source est effective. Pour les revenus fonciers, le prélèvement correspond à un acompte mensuel ou trimestriel qui sera prélevé directement sur le compte bancaire désigné par le contribuable. De janvier à août 2019, les acomptes seront calculés sur la base des revenus nets fonciers de 2017 ; de septembre 2019 à août 2020, les acomptes seront calculés à partir des revenus fonciers de 2018 déclarés en 2019. Les contribuables ne bénéficieront qu’en septembre 2019 des amortissements ou déductions spécifiques (Périssol, Robien ou Borloo) de 2018.

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Annulation de l’encadrement des loyers à Paris et Lille

Après celui de Lille en octobre, c’est au tour du tribunal administratif de Paris d’annuler l’encadrement des loyers.
Cette disposition de la loi Alur avait été mise au point avec la volonté de protéger les locataires contre les augmentations excessives. Lors de la signature ou du renouvellement d’un bail, le loyer ne pouvait dépasser de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %. Mardi 28 novembre, les juges parisiens ont repris les arguments du tribunal lillois en estimant que la mesure ne pouvait légalement s’appliquer à la seule ville de Paris, la loi prévoyant un encadrement par zone d’urbanisation et non par commune.
Cette décision n’aura aucune incidence sur les baux en cours, mais elle s’applique à tous les contrats signés à partir du 29 novembre.

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