Quel niveau pour les loyers ?
La crise économique et les craintes sur l’emploi ont sensiblement perturbé le marché locatif et freiné la mobilité des locataires au cours des dernières années. Paradoxalement, le législateur cherche à forcer le mouvement en bloquant l’évolution des loyers alors que les chiffres de l’observatoire CLAMEUR montrent une baisse générale des loyers sur l’année 2015, de 1,3 % en moyenne sur la France entière, mais de 1,7 % à Paris et 0,9 % sur l’Ile-de-France.
Les logements de petite surface sont les plus pénalisés. Les loyers des studios et une pièce reculent deux fois plus vite que l’ensemble du marché (-2,4 % en glissement annuel) et les loyers des deux pièces reculent de 1 %. Au total, depuis 2011, les loyers des logements de deux pièces et moins ont connu une évolution deux fois moins rapide que l’inflation.
Les pertes de recettes locatives s’ajoutent à la baisse des loyers
Face aux exigences des locataires, la durée de vacance locative a encore augmenté (+23,7 % depuis 2008) pour atteindre son plus haut niveau depuis 1998. Selon les chiffres de l’observatoire CLAMEUR, cela représente pour le propriétaire bailleur une perte de recettes locatives de 6 semaines en moyenne et jusqu’à 10 semaines s’il doit faire des travaux d’entretien et de rénovation, ce qui représente une perte annuelle de 3,6 % des loyers perçus.
A cela s’ajoute la réduction à un mois du délai de préavis pour les locations en zone tendue, que la loi Macron a généralisée à tous les contrats de location, quelle que soit la date de signature. Le propriétaire se trouve donc confronté à une nouvelle difficulté car il doit effectuer toutes les étapes de la relocation dans un délai extrêmement court. S’il décide de réaliser quelques travaux de rénovation, il retarde le processus de relocation et subit une perte de recettes. S’il choisit au contraire de relouer au plus vite sans prendre le temps de faire les travaux qui valoriseraient le logement, il risque à terme de devoir accepter une baisse importante du loyer. La mission du gestionnaire s’en trouve de plus en plus compliquée.
