Le recouvrement des charges impayées
Responsable de la gestion de l’immeuble et de ses finances, le syndic a également pour mission le recouvrement des charges. Les provisions du budget prévisionnel sont en général exigibles au début de chaque trimestre, à moins que l’assemblée générale n’ait décidé qu’elles seraient versées chaque mois, ou plus rarement chaque semestre. Les appels de fonds pour les travaux sont exigibles à la date fixée par l’assemblée générale qui les a votés.
En cas d’impayés, le syndic dispose d’une série de moyens amiables ou judiciaires qui, à l’exception de la saisie immobilière, ne nécessitent pas d’autorisation préalable de l’assemblée générale pour être mis en oeuvre.
Du règlement amiable à l’action en justice
Les raisons d’un retard dans le paiement des charges sont multiples. Une simple lettre de relance suffira à alerter le copropriétaire qui n’a pas payé par simple oubli ou négligence. Parfois, le copropriétaire rencontre des difficultés financières passagères et ne peut s’acquitter de la totalité de la somme due. Il pourra alors demander exceptionnellement au syndic la possibilité d’étaler le paiement de ses arriérés. Si un échéancier est décidé, celui-ci fera l’objet d’un accord écrit, daté et signé, et devra être respecté scrupuleusement.
Si les premières démarches restent sans résultat, le syndic envoie une mise en demeure de paiement par lettre recommandée avec accusé de réception puis sous forme d’une injonction de payer délivrée par huissier. Si la situation n’est toujours pas débloquée, le syndic peut intenter une action en justice au nom de la copropriété.
Le copropriétaire débiteur a tout intérêt à reprendre rapidement le paiement de ses charges et accepter une solution amiable pour le paiement des arriérés car tous les frais de relance, de mise en demeure ou de prise d’hypothèque ne feront qu’alourdir encore sa dette. Il en va aussi de l’intérêt de la copropriété car les procédures judiciaires sont généralement longues et nécessitent de faire l’avance des honoraires d’avocat.
La saisie immobilière en dernier recours
Faute de règlement, le montant de la dette continue d’augmenter chaque trimestre. Le juge peut alors autoriser la vente judiciaire du bien par adjudication. Au préalable, le syndic doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour lancer la saisie immobilière. La procédure peut durer 2 ans ou plus, mais la copropriété bénéficie d’un super privilège qui lui permet d’être payée en priorité, avant les banquiers, pour les dettes des deux exercices précédents et celui en cours.
|
