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Le point sur la fiscalité de vos revenus locatifs en 2020

Avec l’imposition à la source de vos loyers, un acompte d’impôt est prélevé chaque mois ou chaque trimestre sur votre compte bancaire par l’administration fiscale.
Le montant de votre acompte est calculé sur la base des revenus locatifs déclarés l’an dernier et sera révisé à partir de septembre sur la base de la déclaration de vos revenus de 2019.

Optimisez la fiscalité de vos loyers
Le prélèvement à la source a modifié les modalités de perception de l’impôt, mais rien n’a changé en ce qui concerne la détermination du revenu imposable. Vous bénéficiez toujours d’un abattement forfaitaire dans le régime simplifié du micro foncier et continuez, dans le régime réel, de déduire vos charges pour leur montant réel et de reporter vos déficits.

Les charges déductibles dans le régime réel
Vous pouvez déduire, pour leur montant réel TTC,
• les frais de gestion (frais de gérance, rémunération des gardiens et concierges, primes d'assurance, y compris l’assurance loyers impayés, honoraires de gestion, frais de procédure en cas de difficultés avec votre locataire, taxes foncières et taxes locales annexes). La taxe spéciale payée en 2019 sur les loyers de logements de moins de 14 m² n’est pas déductible des loyers imposables. Cette taxe sera supprimée en 2020 ;
• les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation et l'amélioration du bien mis en location ;
• les dépenses d'entretien et de réparation ;
• les dépenses d'amélioration, comme les travaux de rénovation énergétique. Dans un local commercial, seuls les travaux favorisant l'accueil des handicapés ou liés à la présence d’amiante sont déductibles.
Les réductions d’impôt au titre de l’investissement locatif (dispositifs Pinel, Denormandie ou autres) viennent s’ajouter aux autres charges déductibles.

À noter :
En copropriété, les appels de charges trimestriels correspondant au budget prévisionnel 2019 sont déductibles, mais vous devez réintégrer la part des charges déduites en 2018 correspondant à des charges récupérables sur le locataire ou non déductibles des loyers.
La provision versée chaque trimestre au titre du fonds travaux (loi ALUR) n’est déductible que lors de son utilisation, si elle sert à financer des travaux déductibles.

Gros plan sur les travaux déductibles

Le régime réel permet de déduire les travaux d'entretien et de réparation du bien loué, par exemple la réfection des toitures ou façades, de l'installation électrique ou de l'évacuation des eaux usées, les peintures, etc. Il s’agit de maintenir ou remettre le bien en bon état pour en permettre un usage normal.
Les travaux d'amélioration ne sont déductibles que s’ils améliorent le confort (par exemple un meilleur chauffage) ou l’isolation thermique du logement ou permettent de mieux l’adapter aux conditions modernes de vie, sans en modifier le volume, ni la surface habitable, ni la structure.
Vous ne pouvez pas déduire les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.

Propriétaire bailleur
Quel est le régime fiscal de votre location ?

Location non meublée = revenus fonciers

Vous pouvez toujours bénéficier du régime micro foncier si vos loyers sont inférieurs à 15 000 €. Un abattement de 30 % sera automatiquement appliqué sur les loyers déclarés et le solde sera ajouté à vos autres revenus imposables. Le régime réel vous permet de déduire vos charges et travaux pour leur montant réel.

Location meublée occasionnelle ou habituelle = bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous devez tenir une comptabilité spécifique de vos recettes et de vos charges. Si vos loyers sont inférieurs à 70 000 €, vous relevez du régime micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur les loyers déclarés mais ne pouvez déduire aucunes charges.

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel est lié à deux conditions : les recettes annuelles de location en meublé doivent être supérieures à 23 000 € et prépondérantes par rapport aux autres revenus du foyer fiscal. L’inscription au Registre du Commerce précédemment exigée, est supprimée à la suite d’une décision du Conseil constitutionnel.

En tant que Loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vous optez pour le régime réel, les charges et les amortissements sont déductibles. Le déficit LMNP dû à un excédent de charges est reportable et cumulable sur les années futures, et peut être utilisé pendant une période de 10 ans en déduction de vos recettes de location meublée non professionnelle.