Propriétaire bailleur
Comment déclarer vos revenus locatifs 2013 ?

Etape par étape, CENTURY 21 vous guide dans la déclaration de vos revenus fonciers.
Vous relevez de plein droit du régime micro foncier si votre revenu brut foncier est inférieur à 15 000 euros. Vous inscrivez simplement vos recettes brutes sur la déclaration n°2042 et le fisc calcule le montant imposable en appliquant un abattement de 30 %.
Mais il peut être intéressant d’opter pour le régime réel afin de déduire vos charges réelles et, le cas échéant, reporter un déficit si le montant de vos charges et travaux représente plus de 30 % de votre revenu brut foncier. Ce choix sera irrévocable pendant 3 ans et vous devrez faire une déclaration plus détaillée.

Régime réel
Le + : vous déduisez vos charges et reportez vos déficits
Le régime réel d’imposition vous permet de déduire à la fois les frais engagés pour la gestion locative de votre bien, le coût de vos travaux d’entretien et de réparation et, sous diverses conditions, certains travaux d’amélioration, notamment pour économiser l’énergie.
Vous remplirez d’abord une déclaration n°2044 avant de reporter le résultat sur la déclaration n°2042.

1. Déterminez votre revenu brut foncier
Votre revenu brut foncier comprend tous les loyers, pour leur montant réel, perçus en 2013 pour la location de vos biens immobiliers non meublés.
Vous y ajoutez :
• les recettes exceptionnelles telles que l’indemnité de résiliation de bail versée par votre locataire, ou la location d'un emplacement d'affiches ;
• les dépenses incombant de droit au propriétaire et mises par convention à la charge des locataires (couverture, gros œuvre, primes d’assurance, etc.) ;
• les indemnités d'assurance et les subventions reçues (en particulier les aides à l'amélioration de l'habitat ancien de l’Anah).
Vous n’avez pas à déclarer les impayés si votre locataire est défaillant, mais vous devrez être en mesure d’apporter la preuve de vos relances et démarches pour récupérer les sommes dues, car les « abandons » de loyers constituent des revenus taxables.
Le dépôt de garantie n’est pas un revenu imposable l’année de sa perception, mais, à l'expiration du bail, la partie de ce dépôt non restituée au locataire pour compenser des dégradations ou des loyers impayés, est à déclarer.

2. Calculez vos dépenses déductibles
Dans le régime réel d’imposition, les charges déductibles comprennent, pour leur montant réel TTC, les dépenses effectivement payées en 2013 (sauf si la location est soumise à la TVA) : frais de gérance et de rémunération des gardiens et concierges, intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation et l'amélioration, primes d'assurance (y compris l’assurance loyers impayés), honoraires de gestion, taxes foncières et taxes locales annexes.
En revanche, la taxe spéciale perçue depuis le 1er janvier 2012 sur les loyers de logements de moins de 14 m2 n’est pas déductible des loyers imposables.
Vous pouvez déduire également :

les frais de procédure en cas de difficultés avec votre locataire ;
les dépenses d'entretien et de réparation ;
certaines dépenses d'amélioration, notamment pour économiser l’énergie. En règle générale, la part des dépenses bénéficiant d’un crédit d’impôt (développement durable ou travaux prescrits par un plan de prévention des risques technologiques) n’est pas déductible. Dans un local commercial, seuls les travaux favorisant l'accueil des handicapés ou liés à la présence d’amiante sont déductibles.

3. Si vos dépenses déductibles sont supérieures à vos revenus fonciers
Le déficit de l’année 2013 (hors intérêts d’emprunt) est déductible de votre revenu global 2013 dans la limite de 10 700 euros (ou 15 300 euros en cas d’amortissement Périssol). L’excédent sera déductible de vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Le solde sera imputable sur votre revenu global des 6 années suivantes. Cette imputation ne sera toutefois définitivement acquise que si le bien reste affecté à la location encore trois ans après l’année d’imputation du déficit.
La part du déficit foncier résultant des intérêts d’emprunts est déductible uniquement des revenus fonciers des 10 années suivantes et ne peut s’imputer sur votre revenu global.

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