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Propriétaire bailleur
Optimisez la fiscalité de vos revenus locatifs 2015
Lorsque votre revenu brut foncier est inférieur à 15 000 euros, vous relevez de plein droit du régime micro foncier. Il vous suffit d’inscrire le montant de vos recettes brutes sur la déclaration n°2042 et l’administration fiscale calcule le montant imposable après déduction d’un abattement forfaitaire de 30 %. C’est simple, mais pas forcément avantageux si vous avez par exemple souscrit un emprunt ou réalisé des travaux.
Le régime réel d’imposition vous permet de déduire vos dépenses et, de reporter un déficit. Pour vous aider à choisir les options susceptibles d’alléger vos impôts, CENTURY 21 vous guide, étape par étape, dans la déclaration de vos revenus fonciers.
Calculez d’abord votre revenu brut foncier
Vous devez déclarer tous les loyers effectivement perçus en 2015 pour la location de vos biens immobiliers non meublés.
Vous n’avez pas à déclarer les impayés si votre locataire est défaillant, mais vous devrez être en mesure d’apporter la preuve de vos relances et démarches pour récupérer les sommes dues, car les « abandons » de loyers constituent des revenus taxables.
Vous devez ajouter :
• les recettes exceptionnelles telles que l’indemnité de résiliation de bail versée par votre locataire ou bien la partie du dépôt de garantie non restituée pour compenser des dégradations ou des loyers impayés au départ du locataire ;
• les dépenses mises à la charge du locataire alors qu’elles incombent de droit au propriétaire ;
• les indemnités d’assurance et les subventions reçues (en particulier les aides à l’amélioration de l’habitat ancien de l’Anah).
Déduisez vos charges, la clé de la rentabilité
Dans le régime réel d’imposition, les charges déductibles comprennent, pour leur montant réel TTC, les dépenses effectivement payées en 2015 (sauf si la location est soumise à la TVA) : frais de gérance et rémunération des gardiens et concierges, primes d’assurance (y compris l’assurance loyers impayés), honoraires de gestion, frais de procédure en cas de difficultés avec votre locataire, taxes foncières et taxes locales annexes. En revanche, la taxe spéciale perçue depuis le 1er janvier 2012 sur les loyers de logements de moins de 14 m2 n’est pas déductible des loyers imposables.
Vous pouvez également déduire :
• les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation et l’amélioration du bien mis en location ;
• les dépenses d’entretien et de réparation ;
• certaines dépenses d’amélioration, notamment les travaux de rénovation énergétique. Dans un local commercial, seuls les travaux favorisant l’accueil des handicapés ou liés à la présence d’amiante sont déductibles.
Le conseil de CENTURY 21 : Même lorsque votre revenu foncier est inférieur à 15 000 euros, prenez le temps de calculer vos charges déductibles si vous avez réalisé des travaux importants ou souscrit un emprunt. Vous aurez intérêt à opter pour le régime réel si vos charges représentent plus de 30 % de votre revenu brut foncier. Ce calcul s’effectue de manière globale et non immeuble par immeuble. Votre option sera irrévocable pendant 3 ans et vous devrez remplir une déclaration n°2044 avant de reporter le résultat sur la déclaration n°2042. |
Reportez vos déficits, l’avantage stratégique
L’administration fiscale distingue le déficit généré par les intérêts d’emprunt et celui qui résulte des autres dépenses déductibles.
Le revenu brut est d’abord réputé compenser les intérêts d’emprunt. En cas de déficit, celui-ci est déductible uniquement de vos revenus fonciers des 10 années suivantes et ne peut s’imputer sur votre revenu global.
Les autres dépenses déductibles pourront être déduites de votre revenu global 2015 dans la limite de 10 700 euros. Si votre revenu global est insuffisant, vous pourrez reporter le solde sur votre revenu global des six années suivantes.
La part du déficit qui excède les 10 700 euros sera déductible uniquement de vos revenus fonciers des dix prochaines années.
Important : le déficit foncier n’est pas inclus dans le calcul de niches fiscales soumises au plafonnement global.
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