La loi ALUR apporte de nombreux changements dans la gestion et le fonctionnement de la copropriété. Plusieurs nouveautés, destinées à prévenir la dégradation des copropriétés, devraient faciliter la réalisation des travaux importants. Certaines dispositions sont entrées en vigueur dès la publication de la loi au Journal officiel, le 26 mars 2014, d’autres ont encore besoin d’un décret ou arrêté pour préciser leurs modalités d’application.

De nouvelles mesures pour faciliter les travaux

Les immeubles anciens ont besoin d’un entretien régulier si l’on veut éviter leur dégradation progressive et inéluctable. Mais trop souvent, des travaux importants pour la conservation de l’immeuble doivent être différés faute d’une mobilisation suffisante des copropriétaires. Certains devront finalement être réalisés dans l’urgence. Afin de faciliter la prise des décisions en assemblée générale, la loi ALUR allège donc les règles de majorité pour le vote de nombreux travaux. Ces nouvelles dispositions sont applicables immédiatement.

La majorité simple de l’article 24

Elle suffit désormais pour tous les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ou à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants. Ces travaux portent en particulier sur la stabilité de l’immeuble, les toitures, les canalisations d’eau et d’assainissement, les installations électriques. Ils concernent également la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement prévues par la législation pour l’amélioration de l’habitat.

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Mieux anticiper les besoins de travaux

Malgré tous les conseils de leur syndic, les copropriétaires ont trop souvent une vision à court terme des besoins de leur immeuble. La loi ALUR crée trois nouveautés, applicables à partir du 1er janvier 2017, qui devraient favoriser une approche plus globale des travaux de conservation de l’immeuble.

L’assemblée générale pourra décider, à la majorité de l’article 24, de faire réaliser un diagnostic technique global afin d’élaborer un plan pluriannuel de travaux. Les travaux effectués seront intégrés au carnet d’entretien.

Les copropriétaires devront constituer un fonds de prévoyance permettant de financer des travaux décidés en assemblée générale ou prescrits par la législation. Ce « fonds de travaux » sera alimenté par une cotisation annuelle représentant au moins 5 % du budget prévisionnel.

Ventes de lots en copropriété : de nouveaux documents à annexer dans les actes

Lorsque vous décidez de vendre un bien immobilier, votre conseiller CENTURY 21 veille à ce que les documents techniques obligatoires ou indispensables soient remis sous forme de dossier à l’acquéreur potentiel. C’est la règle dans le Réseau CENTURY 21, mais cette pratique est loin d’être généralisée.

La gestion de la copropriété et le syndic

Parfois, certains acquéreurs découvrent le montant réel des charges de copropriété ou des projets de travaux importants, ou même les difficultés financières du syndicat des copropriétaires au moment de signer l’acte de vente chez le notaire. Il est trop tard pour changer d’avis.

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Des informations supplémentaires dans les annonces immobilières

A la lecture des annonces immobilières, les candidats acquéreurs disposeront de plus d’informations afin de sélectionner leur futur logement en connaissance de cause.
Les annonces doivent maintenant préciser si le bien est situé dans un immeuble géré en copropriété et le nombre de lots qui le composent.

L’annonce mentionne également le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel à la charge du vendeur pour les charges courantes et précise si la copropriété fait l’objet de procédures de sauvegarde. Les acquéreurs pourront ainsi se faire une première idée du coût de chaque logement visité et ne découvriront plus les éventuelles difficultés au moment de la signature chez le notaire.

Ces dispositions de l’article 54 de la loi ALUR sont applicables immédiatement.