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La loi ALUR a créé une série d’obligations nouvelles, vécues comme autant de contraintes supplémentaires pour les propriétaires bailleurs. Pourtant, certaines ont leurs aspects positifs.
Le modèle type de contrat de location sécurise la relation entre le locataire et son propriétaire. Celui-ci est désormais assuré de respecter complètement la réglementation en vigueur, de ne rien oublier et surtout d’éviter les clauses considérées comme abusives ou illicites.


Le contrat type de location

Tout contrat de location conclu ou renouvelé depuis le 1er août 2015, doit respecter le modèle type défini par le décret du 29 mai 2015 en application de la loi ALUR.
Ce contrat type concerne toutes les locations à titre de résidence principale de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation), vides ou meublés, soumises à la loi du 6  juillet 1989.

Un modèle imposé, mais personnalisable
Ces nouvelles dispositions sont d’ordre public, elles s’imposent donc aux parties qui, en principe, ne peuvent pas y renoncer.
Le contrat type de location contient uniquement les clauses essentielles obligatoires, avec cependant la possibilité de prévoir dans le contrat d’autres clauses particulières propres à chaque location, à condition qu’elles soient conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.

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Les documents ou informations à annexer au bail

Dans tous les cas, trois documents doivent être annexés au contrat de location :
• la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, créée par la loi ALUR ;
• un dossier de diagnostics techniques comprenant, notamment, un diagnostic de performance énergétique, un constat de risque d’exposition au plomb ;
• un état des lieux.
D’autres documents doivent être également joints le cas échéant :
• un extrait du règlement de copropriété concernant notamment la destination de l’immeuble et toutes informations utiles sur la copropriété ;
• en location meublée, un inventaire et un état détaillé du mobilier ;
• dans les zones d’habitat dégradé (article 92 de la loi ALUR) une autorisation préalable de mise en location.


La SCI, une bonne formule pour transmettre un bien immobilier locatif tout en conservant le contrôle

La transmission de votre patrimoine immobilier à vos proches, enfants ou conjoint, est un moyen pertinent d’optimiser fiscalement votre succession. En revanche, vous risquez de perdre le contrôle de la gestion de vos biens car l’indivision nécessite l’unanimité pour les décisions les plus importantes.

La constitution d’une société civile (SCI) permet de tenir compte de vos objectifs et ainsi d’éviter bon nombre de problèmes. Elle a cependant un coût et implique un certain nombre de contraintes, comme l’intervention d’un notaire ainsi que l’obligation de tenir une comptabilité et d’organiser une assemblée générale annuelle.

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Attention ! Les diagnostics réalisés lors d’une transaction ne sont pas forcément valables pour la location, et vice-versa

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être fourni à l’acquéreur comme au locataire, le constat de risque d’exposition au plomb est exigé à la vente et à la location pour les logements construits avant 1949, l’état des risques naturels, miniers et technologiques l’est dans certaines zones définies par arrêté. La loi ALUR a prévu de fournir également au locataire un diagnostic supplémentaire sur l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Toutefois son décret d’application n’est pas paru à ce jour.
En revanche, le mesurage effectué lors d’une vente concerne la surface privative (loi Carrez), différente de la surface habitable (loi Boutin) devant figurer dans le contrat de location.
Autre différence, le diagnostic amiante est seulement tenu à la disposition du locataire et lui est remis sur simple demande.

 

A.C.I.

280, avenue Fran├žois Cuzin
83000 TOULON

Tél. : 04 94 10 10 47

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www.century21-aci-toulon.com

 

TABLEAU DE BORD
DE L’INVESTISSEUR

IRL (Indice de révision
des loyers)

3ème trimestre 2014 125,24
4ème trimestre 2014 125,29
1er trimestre 2015 125,19
2ème trimestre 2015 125,25

 

ILC (Indice du coût
des loyers commerciaux)

2ème trimestre 2014 108,50
3ème trimestre 2014 108,52
4ème trimestre 2014 108,47
1er trimestre 2015 108,32

 

ILAT (Indice des loyers
des activités tertiaires)

2ème trimestre 2014 107,44
3ème trimestre 2014 107,62
4ème trimestre 2014 107,80
1er trimestre 2015 107,69


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