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La loi ALUR en pratique
Nous vous avons déjà présenté un panorama des mesures phares de la loi ALUR « pour l’accès au logement et un urbanisme rénové » qui a été publiée au Journal officiel le 16 mars 2014. Beaucoup de décrets sont en attente, mais certaines mesures sont applicables immédiatement.
Votre gestionnaire veille déjà à les mettre en pratique dans ses relations avec vos locataires.
Il est donc temps d’entrer dans le détail.


La loi ALUR modifie les rapports des bailleurs avec leurs locataires

L’un des objectifs affirmés de la loi ALUR est de mieux protéger les locataires. De fait, la plupart des nouvelles mesures visent à renforcer leurs droits en créant par conséquent de nouvelles contraintes pour les propriétaires bailleurs

Nous souhaitons attirer votre attention sur des changements majeurs susceptibles d’impacter la gestion de votre bien. D’autres précisions sont apportées, au verso de cette lettre, sur les nouvelles règles fixées par la loi ALUR.

Un cadre plus contraignant pour donner congé à son locataire
En cas de vente d’un bien occupé, le congé pour vente ou reprise ne peut plus être délivré à l’échéance du bail en cours. Le bail en cours devra être renouvelé pour 3 ans avant que l’acquéreur (particulier ou SCI) puisse délivrer le congé pour vente.

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Nouveaux droits du locataire pour l’état des lieux

Le locataire dispose d’un délai de 10 jours pour demander à compléter l’état des lieux d’entrée. Il peut également le faire pendant le premier mois de la période de chauffe.

Si l’installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire est individuelle, ou collective avec un comptage individuel, les relevés des index pour chaque énergie doivent être joints aux états des lieux d’entrée et de sortie.

Par ailleurs, l’état des lieux de sortie ne peut être facturé au locataire que s’il est établi par un huissier.


De nouvelles règles à connaître
pour la location

A côté des grandes réformes, la loi ALUR modifie une multitude de points de détail. Il est important de les connaître car les mesures qui s’appliquent immédiatement concernent aussi bien les contrats de location en cours au 27 mars 2014 que les nouveaux contrats signés depuis cette date.

  • Désormais, en location, les motifs de discrimination sont alignés sur ceux du Code pénal et concernent donc aussi l’âge, la grossesse et les caractéristiques génétiques.

  • Les délais de prescription pour toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont réduits à 3 ans, au lieu de 5 ans. Mais pour le bailleur, la possibilité de révision du loyer est prescrite un an après la date de révision fixée dans le bail.

  • Le propriétaire peut souscrire une assurance pour son locataire plutôt que de résilier le bail si le locataire ne peut fournir une attestation d’assurance après mise en demeure. Le montant de la prime sera récupéré par douzième à chaque paiement de loyer.
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    Le détecteur de fumée à la charge du propriétaire

    La loi du 9 mars 2010 prévoyait que le détecteur autonome de fumée serait à la charge de l’occupant du logement. Le locataire devait donc l’installer à ses frais, avant le 8 mars 2015. L’article 3 de la loi ALUR inverse les rôles.

    Le détecteur est désormais à la charge du propriétaire du logement. Le locataire devra assurer le renouvellement de l’appareil si nécessaire tant qu’il occupera le logement. Pour les locations en cours, le propriétaire bailleur pourra soit fournir un détecteur au locataire en place pour qu’il l’installe, soit lui rembourser l’achat de l’appareil. A l’entrée d’un nouveau locataire, le bailleur devra s’assurer du bon fonctionnement du détecteur lors de l’état des lieux.

     

    Pierre immobilier

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    TABLEAU DE BORD
    DE L’INVESTISSEUR

    IRL (Indice de révision
    des loyers)

    1er trimestre 2013 124,25
    2ème trimestre 2013 124,44
    3ème trimestre 2013 124,66
    4ème trimestre 2013 124,83
    1er trimestre 2014 125,00

     

    ILC (Indice du coût
    des loyers commerciaux)

    4ème trimestre 2012 108,34
    1er trimestre 2013 108,53
    2ème trimestre 2013 108,50
    3ème trimestre 2013 108,47
    4ème trimestre 2013 108,46

     

    ICC (Indice du coût
    de la construction)

    4ème trimestre 2012 1639
    1er trimestre 2013 1646
    2ème trimestre 2013 1637
    3ème trimestre 2013 1612
    4ème trimestre 2013 1615


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