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Le rendement d’un investissement locatif n’est pas conditionné seulement par le montant du loyer. La fiscalité entre également en ligne de compte. Vous pouvez par exemple opter pour une réduction d’impôt via le dispositif Pinel, mais vous pouvez aussi, tout simplement, financer tout ou une partie de votre investissement par un emprunt et déduire les intérêts. Votre conseiller CENTURY 21 saura vous guider dans vos choix car tout dépend bien sûr de votre situation personnelle.


Emprunter pour investir, un avantage

Que ce soit pour réduire vos impôts, compléter vos revenus, préparer votre retraite ou diversifier votre patrimoine, l’achat d’un bien locatif reste un projet attractif. Et pour le financer, vous avez tout intérêt à emprunter.

L’emprunt augmente votre pouvoir d’achat
La pierre est le seul placement que vous réalisez avec un crédit. Alors autant en profiter ! Vous pouvez ainsi commencer à vous constituer un patrimoine immobilier alors même que vous ne disposez pas de la totalité des fonds nécessaires. Et si vous avez un apport, emprunter vous permettra de garder de l’épargne en réserve ou d’augmenter votre pouvoir d’achat immobilier pour investir plus.
Cet effet de levier est d’autant plus intéressant que les taux d’intérêt du crédit sont bas : en moyenne 2.15 % hors assurances, en ce début d’année 2016. Avec un tel taux, la rentabilité globale de votre investissement est la plus part du temps supérieure au coût de votre emprunt. Vous êtes donc bénéficiaire.

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Actualités sur la loi Pinel et la loi Malraux

Suppression de la condition de mixité des logements pour bénéficier des réductions d’impôts dans le cadre de la loi Pinel. Pour les immeubles neufs d’au moins 5 logements, un pourcentage de logements (qui n’avait d’ailleurs jamais été défini par décret !) devait être acquis par des copropriétaires occupants. Cette obligation a été abrogée (Art 7 LF 2016).

Prolongement et extension de la réduction d’impôt Malraux jusqu’au 31 décembre 2017. Elle est prolongée dans les quartiers concernés par le Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD). Elle est étendue aux « quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé » du Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). (Art 5 et 79 LF 2016)
Cette réduction d’impôt concerne les travaux effectués pour la restauration complète d’immeubles en vue de les mettre en location pendant au moins 6 ans et lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique. Elle est égale à 30 % du prix des travaux dans la limite de 100 000 euros par an.


Ce qui a changé avec la loi Macron

En instituant un contrat type de location et de nouvelles modalités d’encadrement des loyers, la loi Alur a redéfini les relations entre bailleurs et locataires. Et la loi Macron, publiée le 7 août 2015, vient compléter certaines de ces dispositions. Faisons le point sur celles-ci :

En zone tendue, le préavis réduit à un mois au lieu de 3 mois s’étend désormais à tous les baux quelle que soit la date de signature du bail.
Le droit de compléter l’état de lieux, accordé par la loi Alur au locataire, ne peut concerner que l’état des lieux d’entrée.
Lorsqu’un logement est vacant depuis moins de 18 mois, le nouveau contrat de bail doit mentionner le montant et la date du versement du dernier loyer par le précédent locataire.

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Quelles pièces justificatives demandées à votre locataire ?

En matière de pièces justificatives que le bailleur peut demander au candidat à la location ou à la personne se portant caution, la loi Alur se montre très restrictive. Ces pièces ne peuvent porter que sur l’identité, le domicile et les revenus. De plus, le décret du 5 novembre 2015 et ses annexes détaillent de manière exhaustive la liste de ces pièces. Et parmi celles-ci, il ne peut exiger qu’un seul justificatif d’identité, un seul justificatif de domicile et un nombre limité de documents justifiant des revenus ou d’une activité professionnelle. Ces pièces peuvent être des copies mais le bailleur peut demander à voir les documents originaux.


 

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Le point sur l’Aide personnalisée au logement (APL)

Les règles de calcul de l’APL pour les moins de 25 ans ne sont finalement pas modifiées : l’examen du dossier se fera toujours en fonction de la situation fiscale 2 ans auparavant et non pas en fonction de la situation au moment de la demande.

Mais les articles 140 et 143 de la Loi de finances 2016 introduisent trois changements :
• A compter du 1er juillet 2016, dégressivité de l’APL pour les loyers supérieurs à 2,5 fois le plafond de loyer pris en compte pour le calcul de l’aide. Les modalités d’application seront précisées par décret.
• A compter du 1er octobre 2016, un enfant rattaché au foyer fiscal de ses parents ne pourra bénéficier d’aucune aide personnelle au logement si les parents sont soumis à l’ISF.
• Lorsqu’il excède 30 000 euros, le patrimoine d’un allocataire sera pris en compte dans l’évaluation des ressources pour calculer le montant de l’aide. Environ 10 % des allocataires seront impactés par cette mesure. Les modalités d’application seront précisées par décret.



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