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L’intérêt d’une épargne pour les travaux
Même lorsqu’il est régulièrement entretenu, un immeuble a ponctuellement besoin de travaux, par exemple pour son ravalement, la réfection des toitures, l’étanchéité des terrasses ou le remplacement de certains équipements. D’autres dépenses sont imposées par le législateur, afin d’assurer la sécurité des occupants, comme ce fut le cas pour la remise aux normes des ascenseurs, ou actuellement pour économiser l’énergie. A chaque fois se pose la question du financement de ces travaux dont le coût est parfois élevé. Les copropriétaires ont du mal à assumer cette dépense exceptionnelle, surtout s’ils ont encore à rembourser leur crédit immobilier. Et à chaque fois revient la question de la programmation pluriannuelle des travaux et de la manière d’anticiper leur financement. Le législateur a tranché. La loi ALUR impose désormais la constitution d’un fonds travaux afin de doter la copropriété d’une épargne pour les travaux à venir. Dans le même temps, l’audit énergétique et le diagnostic technique global permettront aux copropriétaires de connaître l’état de l’immeuble.
La copropriété aura enfin une vision à moyen et long terme des travaux de l’immeuble et de leur financement.
Bertrand DAUBOURG |
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 Qu’est-ce que le fonds travaux ?
Les copropriétaires pouvaient jusqu’à présent décider de constituer des provisions spéciales pour travaux afin de faire face à des travaux « susceptibles d’être nécessaires dans les trois ans à venir et non encore décidés ». Ces provisions étaient remboursables aux copropriétaires si elles n’étaient pas utilisées dans les trois ans et en cas de vente.
Le principe d’une épargne obligatoire
L’article 58 de la loi ALUR crée une épargne obligatoire à compter du 1er janvier 2017 : tout copropriétaire doit participer à un fonds travaux permettant de financer la réalisation de travaux à venir. Le montant annuel de la cotisation ne pourra être inférieur à 5% du budget prévisionnel. L’assemblée générale pourra fixer chaque année, à la majorité des articles 25 et 25.1, la part facultative excédant ces 5%. La cotisation de chaque copropriétaire est calculée sur la base des tantièmes généraux.
La loi prévoit des possibilités de dispense, pour les copropriétés de moins de 10 lots (l’assemblée générale peut alors décider, à l’unanimité, de ne pas constituer de fonds travaux), ou lorsque le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 années à venir ou encore lorsque le fonds travaux est supérieur au budget prévisionnel. Dans ce dernier cas, le syndic inscrit à l’ordre du jour la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux et éventuellement la suspension des cotisations.
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Un nouvel état des lieux
Depuis le 1er juin 2016, l’état des lieux, d’entrée et de sortie, doit respecter le modèle défini par le décret du 30 mars 2016 en application de la loi ALUR. Il peut désormais être établi sous forme électronique ou sur support papier.
Une liste minimale d’informations
L’état des lieux doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. Le décret impose donc une liste minimale d’informations, qui peuvent, si nécessaire, être complétées au cas par cas.
L’état des lieux d’entrée mentionne les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ainsi que le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun.
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Quel niveau pour les loyers ?
Les chiffres de l’observatoire CLAMEUR montrent une baisse générale des loyers sur l’année 2015, de 1,3% en moyenne sur la France entière, mais de 1,7% à Paris et 0,9% sur l’Ile-de-France.
Les logements de petite surface sont les plus pénalisés. Les loyers des studios et une pièce reculent deux fois plus vite que l’ensemble du marché (-2,4% en glissement annuel) et les loyers des deux pièces reculent de 1%. Au total, depuis 2011, les loyers des logements de deux pièces et moins ont connu une évolution deux fois moins rapide que l’inflation.
Paradoxalement, la crise économique et le manque de nouveaux logements continuent de dicter la tendance à Paris et en région parisienne alors que le législateur cherche à forcer le mouvement en bloquant l’évolution des loyers.
Les pertes de recettes locatives s’ajoutent à la baisse des loyers
Les exigences des candidats à la location sont plus grandes que par le passé et la durée de vacance locative a encore augmenté (+23,7% depuis 2008) pour atteindre son plus haut niveau depuis 1998. Cela représente pour le propriétaire bailleur une perte de recettes locatives de 6 semaines en moyenne et jusqu’à 10 semaines s’il doit faire des travaux d’entretien et de rénovation, ce qui représente une perte annuelle de 3,6 % des loyers perçus.
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La mise à disposition des pièces justificatives des charges de copropriété
En application de la loi ALUR, le décret du 30 décembre 2015 précise les modalités de mise à disposition des pièces justificatives des charges car c’est désormais au syndic qu’il appartient d’organiser cette information.
Entre le moment de la convocation à l’AG annuelle et la tenue de celle-ci, il doit mettre à la disposition de tous les copropriétaires ces pièces (originales ou photocopies) classées par catégories.
Le délai de consultation ne peut être inférieur à un jour ouvré et doit être adapté à la taille de la copropriété.
La convocation précise le ou les jours d’accueil, les heures et le lieu. Celui-ci peut être dans les locaux du syndic ou au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires.
Pour la consultation, un copropriétaire peut se faire assister d’un membre du conseil syndical et demander, à ses frais, la photocopie de pièces.
Ces dispositions sont applicables au 1er avril 2016.
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Profitez du dynamisme du marché immobilier
L’année 2015 a donné le signal de la reprise sur le marché immobilier, le 1er trimestre 2016 confirme la tendance. Le volume des ventes progresse enfin, après s’être effondré en 2013 et 2014. Les vendeurs étant plus raisonnables, les acheteurs reviennent. Ils bénéficient des taux d’intérêt historiquement bas qui augmentent sensiblement leur pouvoir et leur permet d’alléger leurs mensualités ou d’acheter des mètres carrés supplémentaires.
Le prêt à taux zéro est assoupli en 2016 pour les primo accédants. La fiscalité est toujours favorable à l’investissement locatif, d’autant que le dispositif Pinel de déduction fiscale est prolongé d’un an, jusqu’au 31 décembre 2017.
L’heure est à la concrétisation de vos projets immobiliers.
Nous sommes à votre disposition pour développer, enrichir, diversifier et gérer votre patrimoine immobilier. Nos spécialistes seront toujours à vos côtés pour vous conseiller sur la vente et la location d’appartements et de maisons dans votre région.
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43, quai de bourbon
75004 PARIS
Tél. : 01 43 29 10 78
Fax : 01 40 51 85 88
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Le bon indice et la bonne clause d’indexation
En cours de bail, l’évolution du loyer est déterminée par la variation de l’indice de référence prévu dans le contrat de location. Pour chaque type de location, le législateur impose le type d’indice à utiliser.
L’IRL pour la révision annuelle du loyer d’habitation
La révision du loyer d’habitation à la date fixée dans le bail ou, à défaut, à la date anniversaire de la signature du bail, ne peut être supérieure à la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL).
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TABLEAU DE BORD
DE L’INVESTISSEUR
IRL (Indice de révision des loyers)
| 2ème |
trimestre 2015 |
125,25 |
| 3ème |
trimestre 2015 |
125,26 |
| 4ème |
trimestre 2015 |
125,28 |
| 1er |
trimestre 2016 |
125,26 |
ILC (Indice des loyers commerciaux)
| 2ème |
trimestre 2015 |
108,38 |
| 3ème |
trimestre 2015 |
108,38 |
| 4ème |
trimestre 2015 |
108,41 |
| 1er |
trimestre 2016 |
108,40 |
ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires)
| 2ème |
trimestre 2015 |
107,86 |
| 3ème |
trimestre 2015 |
107,98
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| 4ème |
trimestre 2015 |
108,16 |
| 1er |
trimestre 2016 |
108,20 |
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