Les nouvelles règles d’encadrement des loyers

Le principe du loyer maximum prévu par la loi ALUR est entré en vigueur le 1^er août à Paris intra muros. Il vient s’ajouter à l’encadrement de l’évolution des loyers au moment du changement de locataire imposée dans les autres agglomérations en zone tendue.

Un encadrement annuel de l’évolution du loyer

Un décret annuel encadre l’évolution des loyers lors du changement de locataire ou du renouvellement du bail : le loyer ne peut alors augmenter au-delà de l’Indice de Référence des Loyers, sauf en cas de travaux d’amélioration ou de loyer anormalement bas. Ce blocage de l’évolution du loyer s’impose dans toutes les agglomérations de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue. La loi ALUR a aligné la définition des zones concernées par l’encadrement des loyers sur celle des zones où s’applique la taxe sur les logements vacants.
La fixation du loyer reste libre pour les logements loués pour la première fois ou inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.

Un loyer de référence spécifique à Paris intra muros

A partir de la cartographie et des données produites par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), un arrêté préfectoral fixe le loyer de référence pour chaque catégorie de logements selon le type de location (nue ou meublée), le nombre de pièces et la période de construction. Le loyer proposé au locataire doit se situer dans la limite du loyer de référence majoré de 20 % et du loyer de référence minoré de 20 %.
La loi prévoit la possibilité d’appliquer un complément de loyer aux logements présentant des qualités particulières de localisation ou de confort par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Ces qualités particulières ne doivent pas :
■ avoir été prises en compte dans la détermination, par l’observatoire, du loyer maximum correspondant au logement ;
■ être déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
■ faire l’objet de charges payées par le locataire.
Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer appliqué au locataire précédent doivent être mentionnés dans le contrat de location.
L’application d’un éventuel complément de loyer doit aussi être justifiée.