Décryptage : le fonds travaux obligatoire

La question des travaux est étroitement liée à celle de leur financement. Jusqu’à présent, les copropriétaires pouvaient décider de constituer des provisions spéciales pour travaux permettant de faire face à des travaux « susceptibles d’être nécessaires dans les trois ans à venir et non encore décidés ». Il s’agissait d’avances remboursables aux copropriétaires si elles n’étaient pas utilisées dans les trois ans et en cas de vente.

Le principe d’une épargne régulière et obligatoire
L’article 58 de la loi ALUR rend cette épargne obligatoire : à compter du 1^er janvier 2017, tout copropriétaire devra participer à un fonds travaux permettant de financer la réalisation de travaux à venir. Le montant de la cotisation annuelle sera fixé chaque année par l’assemblée générale à la majorité des articles 25 et 25.1 et ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Il fera l’objet d’un appel complémentaire.

Les fonds sont versés sur un compte bancaire séparé, rémunéré au taux du livret A et les intérêts sont acquis à la copropriété. Le syndic doit par ailleurs tenir un compte individuel de la participation de chaque lot au fonds travaux car les sommes seront utilisées en respectant les répartitions du règlement de copropriété, par exemple pour des travaux sur le chauffage collectif ou sur les canalisations d’eau, des réparations sur les ascenseurs ou au parking.

Une épargne définitivement acquise à la copropriété
Contrairement aux anciennes provisions spéciales (qui sont désormais supprimées), le fonds travaux est acquis au lot, ce qui en pratique signifie que la copropriété n’a pas à rembourser le copropriétaire qui vend son bien. En revanche, rien n’empêche de prévoir une clause au contrat de vente par laquelle le notaire demandera à l’acquéreur de restituer au vendeur la quote-part du fonds travaux attachée à son lot.

L’assemblée générale pourra décider, à la majorité des articles 25 et 25.1, d’affecter tout ou partie du fonds travaux au financement de travaux obligatoires ou bien de travaux urgents, ou tout simplement de travaux hors budget prévisionnel votés en assemblée générale.

La loi prévoit des possibilités de dispense, pour les copropriétés de moins de 10 lots (l’assemblée générale peut alors décider, à l’unanimité, de ne pas constituer de fonds travaux), lorsque le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 années à venir et lorsque le fonds travaux est supérieur au budget prévisionnel. Dans ce dernier cas, le syndic inscrit à l’ordre du jour la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux et éventuellement la suspension des cotisations.