Qu’est-ce que le fonds travaux ?

Les copropriétaires pouvaient jusqu’à présent décider de constituer des provisions spéciales pour travaux afin de faire face à des travaux « susceptibles d’être nécessaires dans les trois ans à venir et non encore décidés ». Ces provisions étaient remboursables aux copropriétaires si elles n’étaient pas utilisées dans les trois ans et en cas de vente.

Le principe d’une épargne obligatoire

L’article 58 de la loi ALUR crée une épargne obligatoire à compter du 1^er janvier 2017 : tout copropriétaire doit participer à un fonds travaux permettant de financer la réalisation de travaux à venir. Le montant annuel de la cotisation ne pourra être inférieur à 5% du budget prévisionnel. L’assemblée générale pourra fixer chaque année, à la majorité des articles 25 et 25.1, la part facultative excédant ces 5%. La cotisation de chaque copropriétaire est calculée sur la base des tantièmes généraux.
La loi prévoit des possibilités de dispense, pour les copropriétés de moins de 10 lots (l’assemblée générale peut alors décider, à l’unanimité, de ne pas constituer de fonds travaux), ou lorsque le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 années à venir ou encore lorsque le fonds travaux est supérieur au budget prévisionnel. Dans ce dernier cas, le syndic inscrit à l’ordre du jour la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux et éventuellement la suspension des cotisations.

Une épargne utilisée pour financer les travaux

Les fonds sont versés sur un compte bancaire séparé, rémunéré au taux du livret A et les intérêts sont acquis à la copropriété. Les anciennes provisions spéciales sont désormais supprimées, mais l’assemblée générale peut décider de les affecter au fonds travaux.
Une assemblée générale votant des travaux hors budget prévisionnel ou bien des travaux obligatoires ou urgents, pourra décider, à la majorité des articles 25 et 25.1, d’affecter tout ou partie du fonds travaux à leur financement. Le syndic prélèvera la somme sur le fonds travaux mais il devra également procéder à plusieurs écritures afin d’actualiser les comptes individuels des copropriétaires : chaque compte de copropriétaire sera d’abord crédité du montant sur la base des tantièmes généraux puis débité en utilisant la clé de répartition prévue au règlement de copropriété pour le type de travaux.

Une épargne définitivement acquise à la copropriété

Le fonds travaux est acquis au lot, ce qui en pratique signifie que la copropriété n’a pas à rembourser le copropriétaire qui vend son bien. En revanche, rien n’empêche le vendeur de prévoir une clause par laquelle le notaire demandera à l’acquéreur de lui restituer la quote-part du fonds travaux attachée à son lot.