Après une première vague de changements entrés en vigueur dès la publication de la loi ALUR, il faut maintenant attendre les décrets d’application pour de nombreux autres. Le principe en est connu, reste à découvrir les modalités pratiques. Désormais, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, composé de représentants des consommateurs et des professionnels de l’immobilier, donne un avis sur les textes en cours d’élaboration. Espérons que la concertation au sein du Conseil permettra d’aborder les nouvelles dispositions avec plus de pragmatisme et prendra mieux en compte la réelle valeur ajoutée de l’administrateur de biens. Espérons aussi que les décrets ne se feront pas trop attendre car l’incertitude juridique incite à l’attentisme, ce qui n’est pas, convenons-en, le meilleur moyen de résoudre la crise du logement...
En 2015, comme toujours, le Cabinet SAFAR veillera à préserver vos intérêts et vous adresse ses meilleurs voeux pour une année positive et sereine.

Olivier SAFAR et Patrick SAFAR

Les nouveautés de la loi ALUR prévues pour 2015

Nous vous avons déjà présenté les premiers changements apportés par la loi ALUR dès mars 2014 ou différés à 2015 pour la gestion de la copropriété et les nouvelles règles en vigueur pour la gestion locative. Voici un bref panorama des prochaines échéances...

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L’externalisation des archives

Conservées par le syndic dans ses locaux ou confiées à un prestataire spécialisé, les archives de la copropriété ont un coût dont la facturation a souvent fait débat.
La loi ALUR exige désormais que la décision de confier les archives à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat soit soumise au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25.
Le recours à une société d’archivage permet d’optimiser les conditions de conservation, de classement, de gestion et d’accès des documents de la copropriété. En cas de changement de syndic, la transmission des archives est également plus simple et plus sûre, ce qui évite tout risque de contentieux.
Le Cabinet SAFAR proposera donc à l’assemblée générale de se prononcer sur un contrat négocié avec une société spécialisée qui assurerait à la fois une gestion rigoureuse et sécurisée des documents et leur numérisation sous deux ans. Les archives de 2014 seraient ainsi disponibles en pdf dès 2016.

Les nouvelles règles pour donner congé au locataire

En principe, lorsqu’il émane du bailleur, le délai de préavis applicable au congé donné au locataire est de six mois. Cependant, la loi ALUR impose des règles plus strictes au propriétaire pour la reprise du logement ou en cas d’acquisition d’un bien occupé.
En cas d’acquisition d’un bien occupé :
• l’acquéreur ne peut délivrer congé pour vente qu’au terme du premier renouvellement du bail en cours ;
• le congé pour reprise ne pourra être délivré
    - au terme du bail si le congé intervient plus de 2 ans après l’achat
    - après un délai de 2 ans si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l’achat ;
dans ce cas, l’acquéreur pourra récupérer le logement au plus tard au bout de quatre ans.

Par ailleurs, sous peine de nullité, le congé pour reprise doit désormais mentionner le lien de parenté entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise et le propriétaire doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise du logement.

Interdiction des feux de cheminée

Selon la Direction régionale de l’environnement et de l’énergie (Driee), et contrairement à ce que montrent les études d’Airparif, le chauffage au bois polluerait autant que la circulation automobile. L’utilisation du bois comme combustible devait donc être totalement interdite à Paris à compter du 1^er janvier 2015 en vertu de l’article 31 de l’arrêté préfectoral n° 2013 084 002 du 25 mars 2013. Petite précision : seuls les feux de cheminée dans les foyers ouverts (par opposition aux inserts et aux poêles) devaient être interdits dans les autres communes de l’agglomération parisienne.

Cependant, suite à de vives critiques de la Ministre de l’Ecologie, Ségolène Royal, cet arrêté a finalement été annulé. Les feux de cheminée à foyer ouvert sont donc toujours autorisés.

Une complémentaire Santé et Prévoyance obligatoire pour les gardiens d’immeubles

A partir du 6 juin 2015, les salariés de la copropriété relevant de la Convention collective nationale des gardiens, devront bénéficier d’un régime complémentaire de Santé et Prévoyance.
Le régime de frais de santé (hospitalisation, soins courants, dentaire, optique) ne concerne que les salariés ayant au moins 2 ans d’ancienneté, le régime de prévoyance (décès, invalidité, arrêt de travail et rente éducation) concerne tous les salariés.
Les cotisations sont prises en charge à part égale par le salarié et par l’employeur, ce qui représentera une dépense supplémentaire pour la copropriété.

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IRL (Indice de révision des loyers)

ILC (Indice des loyers commerciaux)

ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires)

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