Le nouveau contrat de syndic - Modalités

L’article 55 de la loi ALUR impose en effet le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic et le décret d’application en précise la portée : le forfait comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l’exclusion d’une liste limitative de prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait.

Une liste « non limitative » des prestations incluses dans le forfait

Les prestations sont regroupées en six grandes rubriques correspondant aux principales missions du syndic : assemblée générale, conseil syndical, gestion des opérations financières et comptabilité générale de la copropriété, administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété, assurances, gestion du personnel. Le contenu de ces rubriques est détaillé dans une annexe au décret.

Sur le fond, la liste des prestations incluses dans le forfait comporte finalement peu de différences avec celle des contrats mis au point précédemment pour tenir compte de l’arrêté Novelli du 19 mars 2010.

Elle intègre cependant l'impact des nouvelles obligations imposées au syndic par la loi ALUR, telles que le suivi des comptes de chaque copropriété et la gestion des fonds travaux (à partir du 1er janvier 2017 ou 2019 suivant la taille de la copropriété), l'établissement de la fiche synthétique des immeubles, et la remise d’une multitude de documents aux diagnostiqueurs pour les audits énergétiques, les DPE collectifs et les diagnostics globaux.

Par ailleurs, les frais de reprographie et les frais de correspondance trimestrielle sont seront désormais réintégrés dans le nouveau forfait, pour les Assemblées Générales à compter du 1er juillet, ainsi que le coût de la première relance, après mise en demeure, en cas de charges impayées (la première relance avant mise en demeure ne doit pas être facturée et ne sera d’ailleurs plus obligatoire, elle sera donc vouée à disparaître).

En revanche, les frais de recouvrement, les frais et honoraires liés aux mutations et les frais de délivrance de documents sur support papier (par exemple copie du carnet d’entretien) restent, comme par le passé, imputables aux seuls copropriétaires concernés.

Une liste « limitative » de prestations particulières

Le décret du 26 mars 2015 limite les prestations particulières non comprises dans le forfait à six postes spécifiques.

Le premier concerne les assemblées générales supplémentaires ou tenues au-delà des plages horaires convenues, les réunions supplémentaires avec le conseil syndical et les visites supplémentaires de la copropriété.

Les prestations relatives à la modification du règlement de copropriété décidée par l’assemblée générale peuvent également faire l’objet d’une rémunération complémentaire du syndic.

Il en est de même pour la gestion administrative et matérielle des sinistres (ayant pour origine une partie commune) et pour les prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires).

D’autres prestations très ponctuelles peuvent faire l’objet d’une facturation spécifique, comme l’immatriculation initiale de la copropriété, le traitement de la comptabilité des années antérieures lors de la reprise d'une copropriété ou la constitution et le suivi d’un dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat.

Enfin, les prestations relatives à certains travaux et les frais engagés par le syndic pour la mise en place et le suivi des audits énergétiques et DPE pourront faire l’objet d’honoraires complémentaires, votés lors de la même assemblée générale et aux mêmes règles de majorité.

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