Le point sur les nouveautés
Les nouveautés de la loi ALUR concernant la copropriété entrent progressivement en vigueur, parfois assorties de modifications par rapport à ce que les premiers textes avaient prévu. D’autres échéances importantes arrivent en 2017.
Nous vous proposons un aperçu des principales mesures, récentes ou à venir, que votre syndic doit prendre en compte dans la gestion de votre copropriété.
Le compte bancaire séparé
Depuis 2015, la copropriété doit avoir un compte bancaire séparé. A partir du 1er janvier 2017, elle en aura même deux car le syndic devra ouvrir un nouveau compte, d’épargne, afin d’y déposer le fonds travaux.
La copropriété dispose de son propre numéro d’Identifiant Créancier SEPA (ICS) afin de pouvoir continuer d’assurer les prélèvements de charges auprès des copropriétaires qui ont choisi ce mode de règlement. Cet identifiant (unique pour les deux comptes) est attaché définitivement aux comptes bancaires séparés du syndicat des copropriétaires, même en cas de changement de banque ou de syndic.
Le contrat de syndic
Le nouveau contrat type de syndic instauré par la loi ALUR est entré en vigueur en 2016. En août 2015, la loi Macron a précisé que la mise en concurrence du syndic devait être prévue tous les trois ans, sauf décision contraire de l’assemblée, adoptée à la majorité absolue.
En octobre 2016, un arrêté du Conseil d’Etat a annulé rétroactivement deux dispositions du décret du 26 mars 2015 qui prévoyaient plusieurs honoraires et frais supplémentaires susceptibles d’être imputés au seul copropriétaire concerné et qui étaient contraires à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
L’immatriculation de la copropriété
Le Registre d’immatriculation des copropriétés a été ouvert au 1er novembre 2016 pour la première vague d’immatriculations qui concernait les copropriétés de plus de 200 lots. Un amendement à la loi Egalité et citoyenneté a heureusement précisé qu’il s’agissait uniquement des lots principaux, ce qui réduit le nombre de copropriétés concernées par la première échéance du 31 décembre 2016.
Le Fonds travaux
A compter du 1er janvier 2017, chaque copropriétaire doit participer à la constitution d’une épargne obligatoire destinée à financer des travaux à venir, votés en assemblée générale. La cotisation annuelle, qui représente au minimum 5 % du budget prévisionnel, est appelée en quatre fois au début de chaque trimestre, en même temps que les charges. Le fonds travaux est placé sur un compte séparé, l’épargne et ses intérêts étant définitivement acquis à la copropriété.
Le Diagnostic Technique Global
En 2017, si l’immeuble a plus de 10 ans, le syndic doit inscrire la réalisation du diagnostic technique global (DTG) à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui se prononcera à la majorité simple (article 24). Le DTG informera les copropriétaires sur l’état de l’immeuble et les améliorations possibles. Il intégrera l’audit ou diagnostic de performance énergétique et facilitera l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux.
Les répartiteurs de chauffage
La loi de transition énergétique a réactualisé, dans la plus grande confusion, une obligation datant des années 1970. L’entrée en vigueur (31 mars 2017, 31 décembre 2017 ou 31 décembre 2019) est liée à la consommation énergétique de l’immeuble. Des dérogations sont prévues pour raisons techniques et économiques (coût excessif entraîné par les modifications de l’installation).
La convocation électronique
Pour terminer sur une note positive, le syndic peut désormais convoquer l'assemblée générale et en adresser les procès-verbaux par voie électronique. Les copropriétaires doivent cependant donner par écrit leur accord préalable pour cette dématérialisation.
