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Quand les municipalités défendent leur parc de logements

Très rentable, la location meublée saisonnière est aujourd’hui victime de son succès. Accusée de réduire le nombre de logements disponibles pour la location à titre de résidence principale, elle est de plus en plus encadrée et taxée.
L’état et le législateur ont rejoint les préoccupations des responsables locaux. Les bailleurs, qui louent en meublé, voient la fiscalité évoluer et sont, dans certains cas, dans l’obligation de payer des cotisations sociales. De nouvelles déclarations viennent encadrer ce type de location. Sans autorisation, des sanctions sont prévues.

Les copropriétés se mobilisent aussi. Certains immeubles voient arriver des défilés de locataires temporaires qui se multiplient alors que de nombreux règlements de copropriété interdisent cette activité.
Ces locations facilitées par l’émergence des plateformes collaboratives mettant en relation un prestataire et un client, comme Airbnb, ne peuvent plus se développer en dehors de toute règlementation.

Franck POTELOIN

La location meublée touristique de plus en plus encadrée

Faisons un tour d’horizon des droits et obligations des bailleurs en meublés touristiques et des limites que connaît aujourd’hui ce type de location.

Le régime des BIC étendu à toutes les locations meublées

Pour la détermination de l’impôt sur le revenu, les loyers ont toujours été, jusqu’à présent, considérés comme des revenus fonciers si la location meublée avait un caractère occasionnel. En revanche, ils relevaient de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si la location meublée était effectuée à titre habituel.

A compter de 2017, les revenus tirés d'une activité de location meublée occasionnelle ou habituelle, que le logement soit loué directement ou indirectement, relèveront tous de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

A noter que l’affectation commerciale du local doit aussi être autorisée par le règlement de copropriété de l’immeuble qui précise la destination de l’immeuble. Ainsi, de nombreux immeubles de standing ont « une clause d’habitation bourgeoise » et, dans ce cas, l’immeuble est seulement destiné à l’habitation. Elle exclut toute activité commerciale.

En tant que loueur en meublé non professionnel, il doit également être affilié au RSI et payer des cotisations dès que ses recettes dépassent 23 000 euros.

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Vos revenus fonciers et le prélèvement à la source

L’article 60 de la loi de finances pour 2017 présente les modalités d’application du prélèvement à la source à partir du 1er janvier 2018.

Pour les locations non meublées, l’impôt sur les revenus fonciers sera prélevé par le fisc, directement sur votre compte bancaire, sous forme d’acomptes mensuels ou trimestriels. Les 15,5 % de prélèvements sociaux, qui sont actuellement payés à part, seront ajoutés au montant des acomptes.

Important : le principe de la déclaration annuelle des revenus fonciers, au printemps, est maintenu aussi bien pour les revenus de 2016 que pour les années suivantes.


Pour éviter une double imposition en 2018 sur les revenus de 2017, une régularisation aura lieu au 2e semestre 2018 au travers du « Crédit d’Impôt de Modernisation du Recouvrement (CIMR) ». La régularisation ne concernera que les revenus dits « courants » par opposition aux « revenus exceptionnels ». Le CIMR sera calculé par les pouvoirs publics et figurera sur l’avis d’imposition de l’été 2018. Il viendra en déduction de l’impôt dû sur les revenus courants de 2017.

De janvier à août 2018, les acomptes seront calculés sur la base de vos revenus nets fonciers de 2016 ; de septembre 2018 à août 2019, ils seront calculés à partir des revenus fonciers de 2017 déclarés au printemps 2018. Vous ne bénéficierez qu’en septembre 2018 des amortissements ou déductions spécifiques (Périssol, Robien ou Borloo) de 2017.


Dans le régime du micro foncier (si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros), les acomptes seront calculés après l’abattement de 30 %.

Dans le régime réel d’imposition, rien ne change en ce qui concerne les charges déductibles (charges, travaux déductibles, intérêts d’emprunt, amortissements ou déductions dans le cadre des régimes Périssol, Robien ou Borloo). Les reports de déficits fonciers sont également préservés.

Cependant, les règles de déduction des travaux pour 2017 et 2018 ont été aménagées afin d’encourager les propriétaires bailleurs à continuer de rénover leurs logements en 2017. En 2018, le montant de travaux déductibles sera calculé sur la moyenne des travaux réalisés en 2017 et en 2018.

A noter que certains revenus dits exceptionnels ne sont pas concernés par le prélèvement à la source : plus-values immobilières, dividendes, plus-values de cession de valeurs mobilières.

Optimisez vos travaux

Votre locataire est tenu d’entretenir le logement qu’il occupe et de le laisser en bon état lorsqu’il quitte les lieux. Il n’est cependant pas responsable des dégradations dues à la vétusté de certains aménagements ou équipements.
Votre gestionnaire connaît à la fois votre bien et les attentes des locataires. Il dispose donc de toutes les informations nécessaires à une bonne organisation des travaux d’entretien et de rénovation.

Remettre en état entre deux locations

Quand votre locataire donne congé, votre gestionnaire est bien sûr le premier informé et peut d’ores et déjà prévoir les devis si une remise en état est nécessaire. Bien planifiés, les travaux pourront être exécutés sans retarder la relocation. Un revêtement de sol à changer, un carrelage à rénover, des peintures à rafraîchir... en quelques jours, votre bien retrouvera son attrait avant l’entrée de votre nouveau locataire.

Rénover et moderniser

L’état des lieux et les diagnostics obligatoires joints au contrat de bail fournissent des informations précieuses afin de programmer les travaux de rénovation. Au fil du temps, certaines interventions seront nécessaires pour préserver le confort et la sécurité de vos locataires, par exemple si les fenêtres ne sont pas encore dotées de double vitrage ou si l’amiante est présente. Dans ce cas, le logement risque de ne plus répondre aux critères du logement décent exigés par le décret du 30 janvier 2002.

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4 pieces - 100.53 m2 - Paris 7 - Rue Vaneau - 3 166 euros CC

A 2 pas de l’école Militaire, m° Vaneau. Immeuble haussmannien, au 4ème étage avec asc. Très bel appartement REFAIT A NEUF (parquet, moulures, cheminées). Entrée, séjour, salle à manger, 2 chambres (possibilité d’une 3ème), sdb, wc, rangements, cuisine aménagée. Chauf. + eau chaude ind. gaz. Disponible de suite. DPE : 0 - GES : 0
Honoraires bail Alur : 1507,95 euros / Honoraires Résidence Secondaire : 3036 euros + 185 euros

 
 

SOGI à vos côtés
pour louer, gérer & vendre
votre bien

Les lois récentes ont profondément modifié les exigences à l’égard des propriétaires. De nouvelles règles vous sont imposées pour la mise en location et la gestion de votre logement. Lors de la vente, l’information de l’acquéreur fait l’objet d’un formalisme renforcé. Nos équipes vous font bénéficier de leur compétence, de leur rigueur et de leur parfaite connaissance des dispositions légales en vigueur. Leur professionnalis-
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Pour la gestion locative :
Franck POTELOIN au 01 40 33 83 83
f.poteloin@sogi.fr

Pour la vente :
Richard LEBOISSELIER et
Charles THEVENOT au 01 78 94 13 94

Studio - 21.85 m2 - Paris 18 -
Rue Joseph de Maistre -
713.87 euros CC

Proche du Sacré Coeur, immeuble ancien de standing. Au calme sur cour, studio ENTIEREMENT REFAIT A NEUF au rdc, avec poutres apparentes, fenêtres pvc, porte blindée. Pièce principale avec coin cuisine aménagée et équipée : frigo, plaques électriques, bar. Salle d’eau + wc, dressing. Chauf. + eau chaude ind. électriques. Disponible de suite. DPE : 0 - GES : 0
Honoraires bail Alur : 327,75 euros / Honoraires Résidence Secondaire : 659,87 euros + 185 euros

Studio - 32.03 m2 - Paris 20 -
Rue des Pyrénées - 880 euros CC

A 2 pas de la place Gambetta, des transports et des commerces. Dans petite copropriété bien entretenue. Studio REFAIT A NEUF, au 1er étage avec asc. : entrée, pièce principale lumineuse avec nombreux rangements, cuisine avec bloc kitchenette : 2 plaques vitro, salle d’eau + wc. Chauf. + eau chaude ind. électriques. Disponible de suite. DPE : 0 - GES : 0
Honoraires bail Alur : 480,45 euros / Honoraires Résidence Secondaire : 817 euros + 185 euros

3 pieces - 63.70 m2 - Paris 15 -
Rue de la Convention - 1 490 euros CC

Métro Convention, proche toutes commodités, dans bel immeuble ancien avec gardien, au 6ème étage sans asc. Appartement RENOVE, exposé Sud-Est. Entrée, séjour, 2 chambres dont une plus petite, sdb, WC, cuisine aménagée et équipée : lave-linge, plaques vitro. Parquet, moulures, cheminées. Chauf. : collectif - Eau chaude : ind. électrique. Disponible de suite. DPE : 347 F - GES : 62 F
Honoraires bail Alur : 955,50 euros / Honoraires Résidence Secondaire : 1305 euros + 185 euros

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