La SCI, une bonne formule pour transmettre un bien immobilier locatif tout en conservant le contrôle

La transmission de votre patrimoine immobilier à vos proches, enfants on conjoint, est un moyen pertinent d’optimiser fiscalement votre succession. En revanche, vous risquez de perdre le contrôle de la gestion de vos biens car l’indivision nécessite l’unanimité pour les décisions les plus importantes.

La constitution d’une société civile (SCI) permet de tenir compte de vos objectifs et ainsi d’éviter bon nombre de problèmes. Elle a cependant un coût et implique un certain nombre de contraintes, comme l’intervention d’un notaire ainsi que l’obligation de tenir une comptabilité et d’organiser une assemblée générale annuelle.

Des statuts sur mesure

La précision des statuts est essentielle au bon fonctionnement de la SCI. En particulier, il est important de bien définir l’objet social et de délimiter les pouvoirs du gérant en distinguant les actions pour lesquelles il a l’unique pouvoir de décision et celles qui requièrent l’accord des autres associés par un vote à la majorité ou à l’unanimité. Les statuts préciseront également les règles lorsque l’un des associés veut vendre ou donner ses parts.

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Qui doit payer la taxe d’habitation ?

Une grande partie des contribuables pourrait prochainement être exonérée du paiement de la taxe d’habitation. Mais en attendant que la réforme soit mise en place,il faut s’en acquitter.

La taxe d’habitation est due par la personne qui a la disposition ou la jouissance du logement, au 1^er janvier de l’année d’imposition. Ce peut être le propriétaire occupant, le locataire, l’usufruitier ou les indivisaires d’un bien en cours de succession.

Vous pouvez néanmoins être exonéré si vous prouvez à l’administration fiscale que le logement ne comporte plus de meuble et n’est plus habitable. Dans le cadre d’une succession, le fait que le logement soit simplement inoccupé en attendant sa vente, ne vous exonère pas du paiement. Sauf si vous le videz de tous ses meubles.

Que vous soyez propriétaire ou locataire, si vous déménagez en cours d’année, vous devez vous acquitter de la taxe pour votre ancien logement, même si votre déménagement intervient le 2 janvier. Mais vous n’aurez pas à régler celle de votre nouvelle habitation.

Lorsque vous divorcez ou vous vous séparez en cours d’année, vous restez solidairement responsables du règlement de la taxe afférente au logement que vous occupiez ensemble le 1^er janvier.

Si vous êtes étudiant, vous êtes redevable de la taxe pour le logement que vous occupez le 1^er janvier même si votre bail ne dure que le temps de l’année scolaire (9 mois).

Propriétaire bailleur, soyez prudent, lorsque votre locataire vous donne son congé, pensez à lui demander un justificatif prouvant le paiement de la taxe d’habitation. A défaut, informez les services fiscaux de son déménagement dans le mois qui suit son départ. Sinon, vous devrez vous en acquitter à sa place.

Actualités sur la location de meublés touristiques

Paris accentue la régulation des meublés touristiques. Le Conseil de Paris a voté, le mardi 4 juillet 2017, l’obligation d’un numéro d’enregistrement pour toute location faisant l’objet d’une location de courte durée.

La loi du 7 octobre 2016, dite « pour une République numérique » a créé une nouvelle obligation pour la location meublée touristique. Dans les communes où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à une autorisation préalable, le bailleur doit non seulement faire une déclaration en mairie mais aussi mentionner son numéro de déclaration dans toutes ses annonces. S’il passe par une plateforme numérique type Airbnb, celle-ci doit mentionner le numéro de déclaration et veiller à ce que le logement ne soit pas loué plus de 120 jours par an.

Paris, tout comme Nice et Bordeaux, ont voté en faveur de l’instauration du numéro d’enregistrement obligatoire.

A Paris, un télé-service permettant l’enregistrement des loueurs sera ouvert dès le 1^er octobre 2017. Il se substituera à la procédure de déclaration auprès de la mairie. L’enregistrement deviendra obligatoire à partir du 1^er décembre 2017.

La clause de révision annuelle du loyer

Dans le contrat de location, la clause de révision annuelle est importante. Elle permet de pouvoir augmenter chaque année le loyer en cours de bail sans avoir à obtenir l’accord du locataire.

La révision du loyer est annuelle. Lorsque la révision est prévue, elle peut s’appliquer à partir de la date prévue au contrat ou, à défaut, à partir de sa date anniversaire. Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, cette révision n’est pas automatique. Si elle n’est pas appliquée dans les douze mois qui suivent sa prise d’effet, le bailleur ne peut plus ni la réclamer ni la rattraper. Il doit attendre la révision suivante.

L’augmentation est limitée. La révision est plafonnée en fonction des variations de l’Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. Si la clause n’indique pas le trimestre de référence choisi pour servir de base à la révision, c’est le dernier indice connu à la date de la signature du bail qui s’applique.

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