Que faut-il retenir de la réforme ?



La loi Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a été publiée le 19 juin 2014. La plupart des nouvelles dispositions concernant les baux commerciaux s’applique à compter du 1er septembre 2014, d’autres sont en attente d’un décret ou différées à janvier 2015. Quelques mesures sont cependant entrées en vigueur immédiatement, dès le 20 juin 2014, comme la faculté de donner congé par lettre recommandée avec avis de réception (et non plus seulement par exploit d’huissier) et la suppression des dispositions excluant les personnes de nationalité étrangère du droit au renouvellement du bail.
Du fait de la multiplication des « obligations d’ordre public » interdisant toute clause contraire, chaque disposition devra âtre analysée au cas par cas lors du renouvellement d’un bail afin de vérifier si elle n’est pas désormais considérée comme « non écrite ».

L’état des lieux obligatoire

Pour tous les baux conclus après le 20 juin 2014, un état des lieux doit être établi de manière contradictoire par les deux parties lorsque le locataire prend possession des lieux et à son départ. Comme pour le bail d’habitation, ces états des lieux pourront être amiables ou, à défaut, réalisés par un huissier de justice, les frais étant partagés par moitié entre le preneur et le bailleur.
Pour les baux antérieurs au 20 juin, l’état des lieux de sortie est obligatoire si un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

La répartition des charges très encadrée

La loi Pinel met fin à la libre répartition des charges et améliore l’information du locataire pour tous les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Un inventaire précis et limitatif des catégories de charges locatives, impôts, taxes et redevances dus par le locataire devra être annexé au bail et fera l’objet d’un récapitulatif annuel. Un décret doit encore préciser les charges qui le bailleur ne pourra plus exiger de son locataire.
Par ailleurs, à l’entrée du locataire et au début de chaque période triennale, le propriétaire devra également estimer les travaux à prévoir dans les trois ans à venir.

L’évolution des loyers sous surveillance

Pour les révisions de loyers, l’indice du coût de la construction (ICC) est définitivement abandonné comme indice de référence au profit d’indices moins volatils et plus en rapport avec l’activité commerciale. En cours de bail, l’indexation annuelle ou triennale des loyers sera donc basée sur l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Dans certains cas particuliers, notamment pour tenir compte de l’évolution de la valeur locative du local, le loyer peut être déplafonné en fin de bail. Ces réajustements sont désormais plafonnés afin d’éviter une augmentation brutale du loyer : la hausse ne pourra dépasser 10 % du dernier loyer et devra par conséquent être étalée sur plusieurs années.

La règle du congé triennal

Jusqu’à présent, le locataire pouvait, à la signature du contrat, renoncer à sa faculté de résiliation triennale du bail en signant un bail ferme pour six ou neuf ans. Cette option est désormais interdite, sauf pour les locaux à usage exclusif de bureaux ou conçus pour une activité exclusive et pour les contrats conclus pour plus de neuf ans.
Par ailleurs, la durée minimale du bail dérogatoire, qui permettait auparavant de conclure un contrat de deux ans sans possibilité de renouvellement, est portée à trois ans. Le locataire pourra prolonger le contrat, à condition de passer à un bail classique.

Un droit de préférence pour le locataire en cas de vente des murs

A compter du 1er janvier 2015, le locataire bénéficiera d’un droit de préemption lorsque le propriétaire décide de vendre son local commercial. Dès notification du projet de vente par le propriétaire (par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement), le locataire disposera d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’offre pour faire connaître sa décision et de deux mois pour conclure l’opération. Sous peine de nullité, la notification devra indiquer le prix et des conditions de vente.
Si le locataire précise qu’il a l’intention de recourir à un prêt, son offre d’acceptation sera subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente sera portée à 4 mois.



 

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