Obligations et responsabilités
Le syndicat des copropriétaires est chargé par la loi de la conservation de l’immeuble et de l’administration des parties communes. En contrepartie de ces obligations, c’est donc lui qui est responsable en cas de préjudice causé à des tiers.
Des risques à connaître et à éviter
Connaissant bien l’immeuble et la réglementation, le syndic est à même d’identifier les risques et de les anticiper.
Il en est ainsi lorsque la copropriété emploie un ou plusieurs salariés, gardien ou femme de ménage par exemple. Le syndic a pour obligation de faire établir le Document Unique d’Evaluation des Risques (DUER) afin d’identifier les risques et définir les actions de prévention nécessaires comme la remise en état d’une installation défectueuse, la fourniture de protection individuelle, une redéfinition du poste ou une formation adaptée.
La copropriété est également responsable vis-à-vis des entreprises qui interviennent dans l’immeuble.
Plus généralement, le syndicat des copropriétaires est responsable de tous dommages causés aux copropriétaires et aux tiers. Il a également une responsabilité de voisinage en raison notamment du comportement des copropriétaires, par exemple en cas de dégradation de clôtures ou de plantations par des véhicules.
Une responsabilité pour faute
Le syndicat des copropriétaires est responsable des fautes commises par ses employés, par exemple si la femme de ménage lave les marches extérieures par temps de gel et provoque une chute.
Tout accident ou sinistre provoqué par le défaut d’entretien ou de réparation d’une installation peut également entraîner la responsabilité de la copropriété. Si votre gestionnaire préconise de remplacer à l’identique une porte coupe-feu détériorée plutôt que de faire poser une porte ordinaire, ce n’est pas qu’il « pousse à la dépense », mais tout simplement pour répondre à une obligation de sécurité incendie. De même, si votre gestionnaire refuse de faire appel à une entreprise qui n’est pas en règle vis-à-vis de la réglementation, c’est tout simplement pour éviter au syndicat des copropriétaires d’être considéré comme complice d’un délit de travail dissimulé.
Par ailleurs, les décisions de l’assemblée générale ne doivent pas mettre la copropriété en infraction au regard de ses responsabilités. Ce serait le cas si une installation hors normes cause un accident ou un préjudice après un refus de voter des travaux de mise en conformité.
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