De nouvelles dispositions pour faciliter les travaux

Les travaux soumis à une décision préalable de l’assemblée générale sont parfois différés, voire impossibles, faute de majorité suffisante pour les voter. Par le passé, le législateur a déjà assoupli certaines règles de majorité afin de faciliter la réalisation des travaux relatifs à la sécurité et aux économies d’énergie. Visant à éviter la dégradation des copropriétés, la loi ALUR abaisse aujourd’hui les majorités requises pour le vote de travaux importants pour l’immeuble. Ces nouvelles règles sont applicables immédiatement.

La majorité simple de l’article 24

Plus les travaux sont importants pour l’immeuble et ses habitants, plus facilement ils pourront être décidés. La majorité de l’article 24 suffit désormais pour tous les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ou à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants. Plus question de retarder la réfection des toitures ou de l’étanchéité, ou les travaux de mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement prévues par la législation pour l’amélioration de l’habitat. Cette mesure permettra également d’éviter certaines situations absurdes qui mettaient la copropriété en faute lorsque la majorité absolue de l’article 25 ne pouvait être atteinte pour des travaux rendus obligatoires par la réglementation.
La majorité simple de l’article 24 suffira également pour voter les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite ainsi que les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives aux frais des copropriétaires des lots concernés.

Majorité absolue au lieu de la double majorité

Les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration et les travaux d’individualisation des contrats de fourniture d’eau devaient être décidés à la double majorité de l’article 26. Ils peuvent maintenant être votés à la majorité absolue de l’article 25. Cependant, ils ne bénéficient pas de la possibilité d’un second vote à la majorité simple s’ils ont recueilli au moins les deux tiers des voix lors du premier vote.
Par ailleurs, les opérations de surélévation de l’immeuble ne nécessitent plus un vote à l’unanimité mais seulement la double majorité.

D’autres dispositions à venir en 2017

À compter du 1^er janvier 2017, l’assemblée générale devra décider, à la majorité simple de l’article 24 de faire réaliser un diagnostic technique global afin d’informer les copropriétaires sur la situation de l’immeuble et les besoins de travaux. Ce diagnostic permettra d’élaborer un plan pluriannuel de travaux.
La loi ALUR crée également un fonds de travaux qui sera alimenté par une cotisation annuelle obligatoire au moins équivalente à 5 % du budget prévisionnel et votée à la majorité de l’article 25. La copropriété n’en sera dispensée que si le diagnostic technique global ne révèle aucun besoin de travaux. Ce fonds de travaux sera déposé sur un compte bancaire séparé et les sommes versées seront attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires.