Les premiers changements pour la copropriété

Visant à lutter contre la dégradation des copropriétés et renforcer la transparence de leur gestion, la loi ALUR ajoute vingt nouveaux articles à la loi de 1965 et modifie près de la moitié des articles existants. Le Cabinet SAFAR a déjà anticipé les innovations qui contribuent à une gestion efficace et à la maîtrise des charges. En revanche, nous nous interrogeons sur la pertinence de certaines mesures qui vont, au contraire, alourdir les tâches administratives de votre syndic et risquent de peser sur le budget de la copropriété.

Nous vous donnons ici un aperçu des dispositions applicables immédiatement et vous invitons à consulter notre page Facebook sur www.facebook.com/GroupeSafar pour plus de précisions.

L’obligation légale d’assurance

Le syndicat des copropriétaires et tous les copropriétaires individuellement ont désormais l’obligation de s’assurer contre les risques de responsabilité civile. Les copropriétaires occupants souscriront une assurance habitation, les bailleurs une assurance « propriétaire non-occupant ».

Le compte bancaire séparé

La possibilité de voter la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires est supprimée pour toutes les copropriétés de plus de 15 lots principaux. Cette mesure entre en vigueur à compter du renouvellement du mandat de syndic et au plus tard pour le 26 mars 2015.

Des règles de majorité allégées pour le vote des travaux

Un entretien régulier est un bon moyen d’éviter la dégradation de la copropriété. Or des travaux importants pour la conservation de l’immeuble sont trop souvent reportés faute d’obtenir les majorités requises en assemblée générale. Pour lever cet obstacle, la loi ALUR facilite la prise de décision.
La majorité simple de l’article 24 suffit désormais pour tous les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ou à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants. Plus question de retarder la réfection des toitures ou de l’étanchéité, ou les travaux de mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement prévus par la législation pour l’amélioration de l’habitat. Cette mesure permettra également d’éviter certaines situations absurdes qui mettaient la copropriété en faute lorsque la majorité absolue de l’article 25 ne pouvait être atteinte pour des travaux rendus obligatoires par la réglementation.
La majorité simple de l’article 24 suffira également pour le vote des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite et des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives aux frais des copropriétaires des lots concernés.
Les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration ainsi que les travaux d’individualisation des contrats de fourniture d’eau peuvent maintenant être votés à la majorité absolue de l’article 25 au lieu de la double majorité de l’article 26. Cependant, ils ne bénéficient pas de la possibilité d’un second vote à la majorité simple s’ils ont recueilli au moins les deux tiers des voix lors du premier vote. Par ailleurs, les opérations de surélévation de l’immeuble ne nécessitent plus un vote à l’unanimité mais seulement la double majorité.
A compter du 1^er janvier 2017, d’autres mesures contribueront également à la préservation de l’immeuble, avec notamment la création d’un fonds travaux au moyen d’une cotisation annuelle représentant au moins 5 % du budget prévisionnel.

D’autres nouveautés à l’ordre du jour de l’assemblée générale

Le syndic établira le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, comme il le fait déjà pour l’ordre du jour de l’assemblée générale. Il doit inscrire à l’ordre du jour la question des travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos lorsque l’immeuble n’en est pas équipé. Le syndic soumettra également au vote, à la majorité simple, toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une entreprise liée au syndic. La mise en concurrence des contrats de syndic doit être insérée à l’ordre du jour de l’assemblée générale par le conseil syndical. Enfin, il reviendra aux copropriétaires de décider, à la majorité absolue, de confier les archives de la copropriété à une société spécialisée aux frais du syndicat.

Des informations supplémentaires à fournir lors de la vente

Pour que les candidats acquéreurs aient une idée plus précise de la situation de la copropriété et du coût réel de leur futur logement, les vendeurs devront fournir plus tôt certaines informations.
L’annonce immobilière doit préciser si le bien est situé dans une copropriété et mentionner le nombre de lots, le montant moyen annuel de la quote-part de charges et les éventuelles mesures de sauvegarde dont la copropriété ferait l’objet.
A la promesse de vente, l’acquéreur recevra le règlement de copropriété, les procès verbaux des trois dernières assemblées générales et les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire (sauf pour les copropriétés comportant moins de 10 lots principaux dont le budget est inférieur à 15 000 euros) ainsi que le carnet d’entretien.